Au début était la bulle immobilière. C'est grâce à elle que le marché du rachat de crédits avec garantie hypothécaire a fait son apparition, intéressant un nombre croissant d'intervenants.

L'explosion des prix de vente de l'immobilier en France au début des années 2000 n'a pas eu comme seule conséquence de doper la production de crédits immobiliers, mais elle a aussi fait surgir sur le devant de la scène bancaire un produit sinon nouveau, du moins marginal jusque-là : le refinancement hypothécaire.

En effet, plus la valeur du bien immobilier donné en garantie est élevée, plus le montant du prêt qui peut y être adossé est important. Logique... quoiqu'en général la gamme de produits de restructuration de crédit ne dépasse que très rarement les 70% du prix du bien immobilier. Courageux mais pas téméraires...

Autre facteur qui a mis en vedette le rachat de crédits : la chute des taux d'intérêts, particulièrement forte en 2003. Elle a permis aux courtiers et aux petits établissements d'une part de rivaliser, du moins sur la base de taux variables, avec les grands établissements ou grandes banques à réseau, et d'autre part de proposer des taux compétitifs par rapport aux barèmes pratiqués il y a seulement deux ou trois ans.

De surcroît, le principe du crédit hypothécaire appliqué au rachat de crédits apporte un avantage indéniable : il permet d'appliquer les taux des crédits immobiliers sur des prêts qui, auparavant, étaient souscrits notamment en tant que crédits à la consommation. Différence gigantesque!

Or, qu'ils soient revolving, personnels ou affectés, les crédits à la consommation sont pénalisés par des taux moyens beaucoup plus élevés. En toute logique, il est donc plus facile de racheter aujourd'hui des crédits à la consommation ou des prêts immobiliers contractés il y a quelques années à plus de 15-16% pour les uns et 7-8% pour les seconds et de les restructurer dans un seul et unique crédit à un taux qui peut descendre jusqu'à 5%.

Mais voilà, aujourd'hui les prix stagnent, les taux ont remonté, les intervenants sont devenus frileux.

Quel avenir pour le rachat de crédits? Réponse dans un prochain article.